新型城镇化催生房地产市场新机遇：内陆地区经济增长极将增多

class="img_wrapper">　　连平 马泓/文改革开放42年来，中国居民财富大大累积，2019年人均GDP相似1万美元；城镇化建设朝著前进，城镇常住人口比例由18%快速增长到60%，城市人均住宅建筑面积减少了5倍以上。中国的房地产市场再次发生了翻天覆地的变化。　　今年4月，国务院公布《关于建构更为完备的要素市场化配备体制机制的意见》（以下全称《意见》），国家发改委也公布了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》（以下全称《任务》），这两份重要文件标志着中国城镇化建设转入新时代。

其政策导向是通过深化改革，引领和推展劳动力、土地、资本合理有序流动，完备要素市场化配备，减缓提高仅有要素生产率，推展新型城镇化建设加快步伐发展。未来一个时期，人口周期、土地制度和新型城镇化建设将对房地产市场产生综合性的最重要影响。

　　一、人口周期造成房地产市场需求长年上升　　“房地产长年看人口”。从历史经验来看，城镇化和老龄化对房地产市场需求和投资中长期趋势产生最重要的影响。

下个十年中国仍正处于城镇化建设的较慢阶段，同时也面对人口老龄化带给的社会压力。从人口周期运营规律看，中国有可能在五年左右时间内看清人口总量的高峰，之后每年住房市场需求虽有所上升，但仍需要维持在年均十亿平方米的水平，适龄购房者占到比渐渐递增。　　到2030年左右，中国将面对出生于人口和劳动人口上升，以及人口老龄化减缓等问题。

鉴于二胎及全面放松生育政策的渐渐铺开，出生于人口上升的速度获得一定程度、阶段性的诱导。而劳动人口上升以及老龄化减缓增长速度是当下迫在眉睫的问题。特别是在是作为劳动生产要素核心的劳动人口上升，不致对房地产追加市场需求产生深远影响的影响。

通过对出生于人口、老年人口及劳动人口展开测算，得出结论各年龄段（0-14，15-64，65以上）人口数及总人口数。在此所采行的预测方法，省却了净移民数量的变化预测，根据国家统计局已发布的数据，模型预测表明，中国总人口峰值在2025年左右来临，大约约14.09亿人口。　　数据来源：国家统计局，植信投资研究院测算　　到2030年青少年人口总数有所上升。

近些年，尽管政府要求实行全面放松二胎政策，并不存在更进一步获释生育政策红利的可能性，生育率上升仍旧是中长期趋势。根据一般定义的适龄生育女性人口年龄20-49岁年龄段来测算，到2030年，适龄生育女性人口总数将增加10%，新生人口数量将从近十年年均大约1600万降到年均1250万水平。　　未来一个时期，中国劳动人口将上升，且老化趋势减轻。

到2030年，适龄购房人群（20-49岁）数量将从2018年的6.36亿降到5.52亿，占到总人口比重也将从45.6%降到39.5%。然而置业人口结构性变化将促成提高型市场需求提高，中国劳动人口将呈圆形老化趋势，提高型人群（35-64岁）市场需求人口数量从2018年的6.13亿上升至6.69亿，占到整个劳动人口比例从61.7%升到68.9%。

　　数据来源：国家统计局，植信投资研究院测算　　根据国际经验，适龄购房人群占到总人口比重与房地产投资占到GDP比重是于是以涉及且大体趋同。对比目前中国人口结构与日本上世纪70-80年代十分相似，对房地产投资占有经济成分的比重也很有参照糅合起到。日本适龄置业群体从1981年的41.3%降到2015年的31.6%，对应住宅投资占到GDP比重从6.3%降到3%。国内房产投资长年来看，早已童年2012-2016年最冷时期，预计到2030年前房地产投资占到GDP的比重将逐步上升。

　　未来中国人口老龄化进程将更进一步深化。如果按照联合国5档分类标准的话，预计中国老龄化亲率在2029年多达15%，月转入老龄国家行列。老龄人口将从2018年的1.67亿升到2040年的2.92亿，期间每年追加大约570万老龄人口，老龄化亲率从11.9%升到21.7%。互为较年轻人的投资购买力，老龄人口购买力比较缺乏。

对中国房地产行业而言，老龄化亲率的大大下降对房地产市场需求的抑制作用是深远影响的。　　二、土地制度改革将有助增进房地产市场供求平衡　　数据来源：国家统计局，植信投资研究院测算　　土地供给是影响房价的尤为最重要的必要因素。长期以来，中国一线和部分二线城市房价下跌过慢的最重要因素是土地供给严重不足。

随着土地制度改革的前进，土地确权及其交易属性获得获释，农村剩余劳动力入城障碍将不会增加，有助增加城乡收益差距。“人地钱挂勾”的设施政策是改革开放以来第5次土地管理法的改动，也是城市增量土地供应的标志性改革。未来，土地供应与人口流动方向给定程度将不会下降。农地并转城镇土地的前进系由城市土地供给的增量改革，地方政府取得更加多土地资源的调配权合乎经济规律的拒绝。

　　《意见》明确提出完备土地管理制度，城乡建设用地指标用于不应更好由省级政府负责管理。过往国内土地市场不存在结构性的供给严重不足，政策调节以短期目标居多。预计在下个十年，结构性的供需矛盾未来将会获得减轻，新型城镇化建设将挽回这种供需错配的问题。

据测算，预计在2020-2030年期间，人口流向一二线城市群的数量是三四线城市群的3倍左右。随着要素管理体制的改革，大城市和重点城市群将不会取得较过去要多的土地配备指标，起着诱导一二线城市房价较慢下跌的起到。　　都市圈同城化建设将获取多元化土地供给方式，诱导地价和房价较慢下跌。

《意见》明确提出深化产业用地市场化配备改革，在合乎国土空间规划和用途管制拒绝前提下，调整完备产业用地政策，创意用于方式，推展有所不同产业用地类型合理切换，探寻减少混合产业用地供给。此类城市存量用地将减少流通属性，为城市土地供给加添新的来源。特别是在是都市圈同城化建设有可能带给更加多存量土地的获释，这将有可能较好地符合当前缺少足量追加土地建设用地指标的一线大城市的市场需求。

　　《意见》希望盘活存量建设用地，以多种方式前进国有企业存量用地盘活利用。过往城市土地飞速扩展，但利用效率却偏高。随着经济结构提高和产业链调整，大城市产业递归后存留下大量陈旧的土地，诸如老旧小区、老旧厂区、“工业锈带”等地块。

多达，住宅用地占到国有建设用地供应的比例从2010年的26.7%降到2017年的14%，部分城市土地供需流失的状况在新政下未来将会获得减轻。　　农村土地改革转入实质性前进阶段，为农民并转城镇户籍铺路脑瘤。《意见》明确提出建立健全城乡统一的建设用地市场，全面冲出农村土地征税制度改革，不断扩大国有土地有偿用于范围，创建公平合理的集体经营性建设用地入市电子货币收益分配制度，创建公共利益征地的涉及制度规定。

此番土地改革力度不堪称并不大。该征地制度的设想重点在提升补偿标准和解决问题好征地农民的移往问题，还包括住房、社保、低收入等问题，借此确保农民的将来生计。

若此番改革需要顺利实现，应当需要使被征地农村居民享用到一部分土地增值收益，将有益增大城乡收益差距，有助农村劳动力的更进一步移往，增进城市群和都市圈的建设。　　三、新型城镇化增进住房市场需求总量稳定快速增长和区域分化　　1．新型城镇化的要义　　新型城镇化不仅是人口的城镇化，而是人口、土地、产业更佳融合的城镇化，是扫除户籍制度壁垒、减少土地流转能力，强化城市核心区效应的城镇化。与以往非常简单“造城”的概念有所不同，下个十年核心城市和重点城市将转入都市圈建设时代，将沦为新型城镇化发展中的最重要部分，功能上侧重于纾缓核心城市的压力。都市圈同城化建设将是未来财政预算开支和基建投资的新领域，适当地也不会造就部分设施的房地产市场需求。

　　在新型城镇化下，要素的市场化配备将前进，城乡融合发展步伐将减缓，对减少农民收入、增大城乡收益差距，提升农村居民生活水平，唤起内需潜力将起着最重要起到，并将推展城镇化建设向高质量发展改变，这些应当是新型城镇化的核心要义。　　2． 新型城镇化建设助力房地产市场需求总量平稳　　理论上长周期住房市场需求=全国总人口*城镇化率增量*人均住宅面积增量。由于人口预估在前一部分早已所述，接下来探究城镇化率快速增长与人均住宅面积增量的辨别。

根据联合国预测，到2030年左右中国城镇化率将超过70%左右，此后城镇化建设速度明显上升，预计城镇化率到2040年为75%。　　对于人均住宅面积增量的测算，历史数据表明其与城镇化率增量关联度极高。将两个变量做到非常简单线性重返分析，数据挑选1978年-2016年，其相关性多达0.99，方程斜率为0.78，即改革开放以来，中国城镇化率每快速增长1个百分点，追加人均住宅面积大约0.78平方米。

必须留意的是，目前所发布的“人均住宅面积”是通过抽样调查产生的，因此不存在技术上偏差的可能性。由此推算出，中国城镇住宅存量从1978年的12亿平方米减至2018年的324亿平方米。根据统计局数据，中国城镇套户比从0.8减至1.1左右，当前欧美发达国家套户数广泛在1.0-1.2之间，与其比起中国住房供给总体均衡。

　　数据来源：国家统计局，国土资源部，植信投资研究院测算　　3． 区域分化特征显著，市场需求集中于第一、二线梯队城市群　　据测算，2019-2030年一二线城市群将占到全部追加市场需求的三分之二。随着人口更进一步向优势区域集中于，大城市、城市群人口核心区效应将更进一步强化。世界银行的数据表明，2018年人口多达百万的城市群中人口占到国家人口的比例，中国仅有为28%，近不及日本（65%）、韩国（50%），人口挤满程度与日韩有较小差距。当然中国是个幅员辽阔的大国，这一比例应当比日韩等中等规模的国家要较低些。

未来一个时间段内，区域人口挤满有可能构成新型城镇化高质量发展的不懈动力。　　针对国内19大城市群在2019-2030年期间住房市场需求前景展开分析，将其分成四个梯队。

第一梯队还包括2个城市群，分别是长三角和长江中游城市群，年均住房建筑市场需求分别为1.96亿和1.52亿平方米，占到全国住房市场需求的比重为17.2%和13.3%，两者合计第一梯队占到全国住房市场需求的比重为30.5%。　　第二梯队还包括4个城市群，分别为珠三角、成渝、京津冀和山东半岛城市群，占到全国住房市场需求的比重为34%。第三梯队包括8个城市群，分别为中原、滇中、北部湾、关中平原、海峡西岸、黔中、哈宽和天山北坡城市群，占到全国住房市场需求的比重为27.4%。第四梯队还包括5个城市群，分别为兰西、晋中、呼包鄂榆、辽中南和宁夏沿黄城市群，占到全国住房市场需求的比重为8.1%。

　　从空间上看，住房市场需求向主要城市群集中于，中西部地区经常出现新的增长极，这与未来人口流动和产业发展趋势相吻合。随着人口更进一步向优势区域集中于，大城市、城市群人口核心区效应不致更进一步强化，人口流向增大将造就大城市和重点城市群房地产行业比重下降。这意味著在总量上升的背景下，核心城市和城市群中的房地产业仍有相当大发展空间，适当地，欠发达地区房地产行业将仍然被投资型资本注目。

　　4． 产业升级和挤满将带给新的房地产市场需求　　十九大明确提出科技立国，未来科技创新投放的重点区域，产业升级对房地产市场需求持续增长。从研发投放作为切入口来检视当下中国的科研投放都去了哪里，对未来辨别“产业往哪里回头”协助相当大。2017年R&D经费投放强度（R&D经费与GDP的比值）缔造历史新纪录，超过2.13%。地域特征上，东部地区经费投放总量维持优势地位，中部地区经费增长速度提升明显。

　　从产业集群看作，中高端产业和工作机会集中于在4+7个城市，4个城市是一线城市北京、上海、广州、深圳。7个城市是：成都、重庆、天津、武汉、杭州、苏州、南京。这11个城市GDP占到了全国的四分之一，未来体量仅次于的和新兴的中高端产业大概率也就落在这些地区了。

中高端工业品主要是三大项：集成电路、汽车及其零部件、表明面板；医药品、自动数据处理设备及部件和互联网产业。　　根据19个城市群城镇人口预测来看，到2030年除了长三角仍将正处于第一梯队之外，长江中游城市群开始分担更加多重任，长三角和长江中游城市群都将减少多达2000万城镇人口。

珠三角和成渝地区都将支撑多达1500万追加城镇人口，分列在第二梯队比较靠前的地区。而京津冀、山东半岛和中原地区城市群也都将多达1000万追加城镇人口。未来一个渐渐明晰的趋势是有更加多内陆地区经济增长极经常出现。

预示着中国经济发展从出口导向型向扩大内需改变，内陆核心城市群的后发优势将渐渐在下个十年中反映出来。第三梯队中，可以注目北部湾、滇中、黔中和关中平原城市群，皆有可能有多达500万追加城镇人口。

　　四、结语　　展望未来，到2030年之前，如果除去产业政策导向等“强劲介入”因素，只考虑到人口大自然快速增长的话，经济发展条件好的地区将支撑更加多产业和人口。根据《意见》和《任务》两份文件所说明了的发展规划和政策制度决定，未来中国经济将不仅仅限于长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大经济增长极，成渝、长江经济带、山东半岛、中原城市群都有可能沦为劳动、生产要素流向的重点地区。长江中游、关中平原、黔中、北部湾等城市群发展也极具潜力。

　　过去的42年，传统城镇化建设模式将剩余劳动力推向沿海地区，沿海地区工业及建筑业发展快速增长，打造出世界级工厂及国际级城市。尽管未来总人口红利将逐步递增，市场整体购买力与最近十年比起不会弱化，但新型城镇化建设将朝著前进，今后十年城镇人口红利增量对城市经济发展仍将起着极大反对。预示着户籍制度和土地制度改革的前进，要素市场流动越发活跃，信贷与基础设施也不会向内陆地区逐步弯曲，生产线迁入也不会对内陆部分二三线城市的房地产业带上去新的机遇。

经验证明，高质量城镇化建设将有更大的聚集效应，房地产市场也将步入新的机遇。

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