SOHO中国转型之困解读：只因未能实施租售并举？

原标题：SOHO中国转型之受困：只因没能出租举？又是一年年报季,不少上市房企都交还了2015年的成绩单。在去年完全仅有行业转型的风潮下,并不是每一家企业都有亮眼的财务数据。

SOHO中国和碧桂园是两个有所不同案例。转型得与失的背后,也折射出转型的风险和可玩性。本期房产周刊,每日经济新闻记者企图借辨别有所不同企业年报之机,谋求上市房企转型的现实之路。

自SOHO中国2012年8月宣告从研发销售向研发持有人模式转型以来,公司主要业绩频仍下降,其中营业额、净利润等核心指标倒数三年大幅度下降。其公司年报表明,2015年营业额跌约84%至9.95亿元,毛利暴跌74%至7.34亿元;净利润大约为5.38亿元,同比暴跌大约87%。

SOHO中国董事长潘石屹回应,2015年,SOHO中国的利润如预期般有较大幅的上升,主要原因为SOHO中国在转型,从销售物业改变为持有人租赁物业,这在2015年的利润指标中充份展现出出来。截至2016年3月17日,SOHO中国收盘价为3.67元,这和前几年最低位的7元比起已近不了了之。转型之后的SOHO中国,2012年和2013年上半年的业绩依然主要来自出售物业。

2014年底,SOHO中国的股价暴跌6元,其2014年财报表明,SOHO中国营业额和毛利润分别同比上升58.3%和62.1%,各为60.98亿元和30.78亿元。但SOHO中国回应,其他的指标例如较低净资产负债率、租赁的速度、租金的上升幅度则较预期展现出要好。如今,转型后的SOHO打算卖楼了,潘石屹在年度记者会上回应,SOHO中国打算出售上海陆家嘴的SOHO世纪广场。那么,SOHO在出售世纪广场以后,否又要返回原本出租举的模式?●出租收益深奥企业现金流饥渴优快活城总裁薛建雄告诉他《每日经济新闻》记者,理想的招商运营模式是先重运营后轻销售,前后轮一定要回来回头,运营的同时也要考虑到报酬,运营是把商业附加值做到低,而这最直观的反映就是在销售上。

对于SOHO中国现在开始买楼,薛建雄回应,如今虽然是个好时机,但综合几年的情况看,这栋楼的回报率只不过并不低,如果一开始就出租举则十分理想,既减少了财务压力又减少了运营压力。2011年,SOHO中国宣告以18.9亿元售予嘉瑞国际广场(后改名为SOHO世纪广场),而据记者从中介人士处得知,这栋楼现在的单价为每平方米8万元,总价约34亿元。5年过去了,SOHO中国自由选择了出售,根据其财报表明,SOHO世纪广场2015年租金收益大约1.1亿元,2014年为1.08亿元,2013年为0.87亿元,3年总计租金收益大约3亿元。

算上租金收益,如果SOHO全部销售完,将取得约37亿元,按每年10%的管理成本和财务成本计,共8亿元。在薛建雄显然,这样算下来年回报率只不过并不低,却是这还只是毛利水平,和万科、万达的毛利比一起差距太远。不过,和5.2%的年租金报酬比一起还是买楼要昂贵得多。

据理解,目前国内住宅物业租金回报率大约为2%～3%,这意味著某种程度一套房,房企自由选择持有人住宅物业,倚赖租金的投资报酬期长约30～40年,从租金收益取得的现金流甚至过于支付贷款利息。房企在租赁物业期间溶解的极大资金压力可想而知。

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