挂羊头卖狗肉？房企多起住房租赁债亮红灯

所有不符合条件的谋求，不是走投无路，就是另有图谋。2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部牵头印发的《关于前进住房出租资产证券化涉及工作的通报》拒绝，发售住房出租资产证券化产品应该合乎这些条件：一是物业已竣工并权属明晰，工程建设质量及安全性标准合乎涉及拒绝，已按规定办理住房出租注册备案涉及申请；二是物业长时间运营，且产生持续、平稳的现金流。而从2018年初以来的多笔住房出租债被“终止”与“中止”，合生创展的100亿，富力的60亿被中止，花样年的50亿被终止，这些房企中基本上连“长租公寓”概念都没有明确提出，更加别提落地和长时间运营了。此外，上证报从投行人士处取得的两份针对A股上市公司再融资审查科学知识解说文件（未定稿）也再度拧紧房企再融资水龙头，对于涉房上市公司再融资，文件认为，主营业务为房地产的上市公司，或主营业务虽不属于房地产，但目前不存在房地产业务的上市公司申请人再融资，为避免筹措资金变相用作房地产业务，嗣后不前进审查。

未布局“长租公寓”的房企，顺利发售住房出租专项债的原因是什么？房企融资再三缩紧，还有什么办法市府？出租债亮红灯 是该热卖还是唱衰？《关于前进住房出租资产证券化涉及工作的通报》认为将在审查领域成立“绿色通道”，这也令其“没钱”的颇受欢迎房企蜂拥而至。布局长租公寓已幸的龙湖和万科，也于今年顺利发售住房出租专项债。

2018年3月22日，龙湖集团日前发售第一期30亿的五年期住房出租专项公募债券，债券票面利率5.6%，这也标志着全国首单住房出租专项债券的顺利发售。龙湖集团回应，此次债券发售为住房出租服务类企业获取了针对性融资解决方案，减轻了住房出租行业的融资难题，有助整个长租公寓领域的身体健康、可持续发展。2018年6月11日，万科80亿住房出租专项债获批。2017年底，万科集中式长租公寓品牌“泊寓”，总计提供房间数超强10万间，开业超强3万间。

万科宣告，2018年将再行增持10万间以上。郁亮指出，“长租公寓本来就不应当赚到很多钱，如果要赚商品房就可以解决问题了，就因为商品房无法解决问题寄居有所居于，才必须长租公寓。

”然而事实证明，不是所有的房企都挂羊头卖羊肉。来源：上海证券交易所2018年5月29日，富力一笔60亿元住房出租专项公司债宣告终止，就在富力公布中期公告后的第六天（8月30日），这一项目状态变成了“中止”。

公开发表资料表明，富力未官方解释其有在长租公寓方面布局。在行业融资环境日益放宽的2018年，富力除出租专项债外屡屡多笔融资计划阻碍。2018年2月9日，富力发布公告回应，鉴于近期市场波动较小，中止发售10亿元中期票据；5月23日，公司又中止了10亿元非同融发售计划，另酌时机新的发售。此前，富力第5次冲击返A股的计划也宣告终止，IPO融资计划告终。

2018年8月30日，花样年发售规模约50亿元的2018年非公开发行住房出租专项公司债券正处于终止状态。9月5日，标普全球评级宣告，花样年控股的未来发展从平稳调整为负面，并证实其长年主体信用评级为”B”。主要原因是标普预计花样年未来一年内杠杆将之后低企，再融资风险激化。

在布局长租公寓方面，弹房君曾向花样年内部人士查证，对方回应，花样年继续没进占长租公寓的计划。2018年10月12日，上交所日前透露的信息表明，合生创展集团白鱼公开发行的100亿规模住房出租专项公司债券被上交所中止发售。据理解，该专项债券于今年2月递交，年内曾经被终止发售。

据合生创展公告回应，该公司债其中70亿元规模白鱼用作住房出租项目建设，30亿元用作补足营运资金。但公开发表信息中，合生创展没有明晰发布过其布局长租公寓的计划。弹房君就关于长租公寓布局计划联系合生创展涉及人员，未获得对方恢复。频密取消住房出租专项债券，对房企而言“绿色通道”对外开放时间有点较短。

房企融资遇困 如何市府和他救回？对于诸多房企而言，拓宽融资渠道已沦为其“续命”稻草。2018年6月28日，发改委在官网公布的文件中称之为，发改委将同有关部门合理掌控外债总量规模，优化外债结构，有效地防止外债风险。2018年一季度，非标融资追加余额占到比回升11%，而作为非标两大方向之一的委托贷款堪称呈现出负增长态势，房企多元化融资渠道全面被木栅。

随着2017年10月国内首单长出租公寓资产类REITs（房地产投资信托）产品月冰山，住房出租融资的市场被很快转录。上交所数据表明，2018年截至目前，首创、保利置业、合生创展、龙光、富力地产、花样年等15家房企发售住房出租公司债，融资规模总计571亿元。

市场被很快转录，被取消的速度也不会越好。目前的住房出租市场仍未成熟，部分改革内容还包括债券信用评级、资金投入的范围等或还必须新的审查，前期发债的成熟度不低。

中原地产首席分析师张大伟回应，就目前放宽住房出租融资的情况来看，不回避这是为了防止各类借住房出租市场发债构建变相融资。一旦融资目的转变发售想法，取消也是必定。

出租方面是金融创新的受到管制，对于本身无长出租业务的房企再融资导致的影响，易居研究院智库中心研究总监贤迈进认为，这对当前有计划的，或者是未来有计划一些企业不会增加金融创新的有可能，对房企融资不会产生利空影响。对于不会会增大对早已布局长租公寓房企导致住房出租债的申请人可玩性，业内人士认为，可玩性必定会减少，实质上是在政策层面审查不会对企业的一些硬性指标，还包括物业长时间运营，且产生持续、平稳的现金流等，指标审查更为趋相当严重展现出。多笔住房出租债被取消，对整个长租公寓行业不会产生什么影响？贤迈进分析，对于取消本身而言，不会影响房企融资，但是对长租公寓行业来讲，不存在融资方面的投资风险，取消反而更加不利于防止长租公寓发展金融风险。

2018年9月，国务院办公厅关于印发《完备增进消费体制机制实施方案（2018—2020年）》的通报中认为，大力发展住房出租市场。总结推展住房出租试点经验，减缓研究创建住房出租市场建设评估指标体系。充分发挥国有出租企业对市场的引导、规范、转录和调控起到，反对专业化、机构化住房出租企业发展。

建立健全房地产信息公布机制，强化舆论引领，平稳市场预期。来源：政府官网可以显现出，出租市场的发展是中国性刺激内需的最重要形式，业内人士认为，出租市场的发展，在未来还是不会有较为好的展现出。短期内认同不会有融资放宽用来规范资金的运作，但中长期来讲，住房出租市场的设施政策不会带给更加多受到影响。

因此，住房出租专项债认同还不会向专心做长出租公寓行业的企业敞开大门。贝壳研究员院长杨现领也回应，出租和发展是不可逆的趋势，无意间和随机的风险事件也很长时间，行业的“集体信用必须大家联合确保。行业大势，浩浩荡荡，时间最后不会奖励脚踏实地的人。

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